La loi Malraux de 2024 vise les français qui souhaitent investir dans la rénovation d'immeubles présentant un caractère historique ou esthétique en vue de les louer. Cette mesure de défiscalisation offre une réduction d'impôt de 22 à 30% sur les dépenses liées aux travaux de restauration effectués dans le cadre de votre investissement Malraux...
Loi Malraux 2024 : Tout savoir sur la Loi Malraux 2024
La loi Malraux offre l'opportunité de bénéficier d'une réduction d'impôts pouvant atteindre 30% grâce à un dispositif immobilier. Si vous êtes propriétaire d'un immeuble éligible et que vous entrez dans un processus de rénovation, ce dispositif est spécialement conçu pour vous. Toutefois, pour profiter de cet avantage, il est impératif que la rénovation de votre bien soit totale. La loi Malraux a été instaurée dans le but de préserver le patrimoine architectural et urbain français.
Le dispositif Malraux 2024 permet une réduction d'impôt basée sur les dépenses de restauration réalisées par le contribuable, selon les critères suivants :
30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU - Anciens secteurs sauvegardés ;
22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique. - Anciennes ZPPAUP et AVAP.
Le montant des travaux pris en compte pour le calcul de cette réduction d'impôt est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.
La Loi Malraux vise les contribuables français qui investissent dans la rénovation d'immeubles à caractère historique ou esthétique en vue de les louer. Sous la supervision d'un Architecte des Bâtiments de France (ABF), les travaux doivent englober la restauration complète de l'immeuble.
Qu'est ce que la loi Malraux ?
La loi Malraux propose des avantages fiscaux intéressants aux propriétaires d'immeubles anciens situés dans des quartiers spécifiques. Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôts en investissant dans la rénovation de ces immeubles anciens. L'objectif de cette mesure est de préserver le patrimoine architectural français, tout en ne reposant pas exclusivement sur les finances de l'État.
En effet, la loi Malraux vise à encourager la rénovation de votre propriété, mais pour bénéficier des réductions d'impôts, votre immeuble doit être destiné à la location non meublée. Cependant, il est important que vous et votre bien remplissiez certains critères d'éligibilité pour être éligibles au dispositif Malraux.
4 Raisons pour investir dans la loi Malraux en 2024
1-Situation privilégiée de votre résidence principale.
2- Alliance entre le cachet de l'ancien et la performance du neuf en immobilier.
3- Avantage fiscaux significatifs sur une durée courte.
4- Réduction d'impôts sans être soumis au plafond des niches fiscales.
Qui peut bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux en 2024 ?
Il est évident que les avantages fiscaux accordés par la loi Malraux ne sont pas accessibles à tous. Ils sont réservés exclusivement aux contribuables qui ont leur résidence fiscale en France et qui sont propriétaires d'un bien immobilier ou ont un projet d'achat.
Le dispositif Malraux vise principalement les personnes assujetties à une forte imposition et qui ont l'intention d'acquérir une propriété ancienne située dans l'une des zones éligibles définies par la loi Malraux, en vue de la restaurer et de la mettre en location.
Quels sont les avantages octroyés par la loi Malraux 2024 ?
Voici les principaux avantages offerts par la loi Malraux en 2024 :
Les investisseurs ne sont pas soumis à un plafonnement du loyer.
Ils peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux pour un logement situé dans un périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, dans un quartier ancien dégradé.
Le taux de réduction d'impôt est de 22 % du montant des dépenses éligibles lorsque le logement se trouve dans un périmètre couvert par un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine, ou pour une restauration déclarée d'utilité publique.
En résumé, si vous acquérez et réhabilitez un bien immobilier situé sur des SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables) avec un PVAP (Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine), vous bénéficierez d'une réduction d'impôt d'environ 22 %. Pour un bien immobilier situé sur des SPR couverts par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, la réduction fiscale sera de 30 %.
Quelles sont les conditions imposées par la loi Malraux en 2024 ?
Afin de profiter des avantages fiscaux de la défiscalisation Malraux 2024, certaines conditions doivent être respectées selon la loi Malraux 2024. Ces conditions portent notamment sur les types de travaux à entreprendre, le type de bien immobilier à rénover et à mettre en location, le montant plafonné des dépenses prévues pour les travaux, ainsi que les démarches administratives à accomplir.
Les types de travaux éligibles à la loi Malraux en 2024
Les travaux admissibles dans le cadre de la loi Malraux comprennent principalement les travaux de démolition exigés par le permis de construire, ceux nécessaires à la restauration de l'extérieur du bien, les travaux de rénovation, ainsi que les travaux de transformation en logement.
Cependant, il est important de noter que tous les travaux de rénovation ne donnent pas automatiquement droit à la réduction d'impôt offerte par la loi Malraux.
À prendre en compte : Les travaux réalisés dans le cadre de la loi Malraux doivent être supervisés par un ABF (Architecte des Bâtiments de France) et doivent aboutir à une restauration complète du bien immobilier, sans altérer le volume habitable. Préalablement, une autorisation spéciale de travaux doit être accordée par le Préfet.
Les conditions imposées par la loi Malraux concernant le bien immobilier
Pour être éligible à la défiscalisation de la loi Malraux, le bien immobilier doit répondre aux critères suivants :
Il doit être un immeuble construit.
Il doit être situé dans un secteur sauvegardé, un site Patrimonial Remarquable, un Quartier Ancien Dégradé, une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP), ou dans une Aire de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine (AMVAP), comme mentionné précédemment.
Le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux et loué non meublé pendant au moins 9 ans.
À noter : Depuis 2017, les locaux anciennement professionnels ou commerciaux transformés en logements sont éligibles à la loi Malraux, contrairement aux anciens logements transformés en locaux professionnels ou commerciaux.
Concernant les dépenses éligibles, seuls certains travaux sont pris en compte par la loi Malraux. Les dépenses pour des modifications de l'aspect ou de la structure du bien, ou qui ne respectent pas son style architectural d'origine, ne sont pas prises en compte.
Les dépenses retenues incluent les frais de gestion du bien, les frais d'adhésion à des associations foncières urbaines de restauration, les dépenses pour les travaux de restauration et de transformation du bien en logement, les dépenses d'entretien et de réparation financées par le propriétaire, ainsi que les dépenses liées aux travaux de reconstitution de l'extérieur du bien immobilier.
Ces dépenses sont prises en compte à partir de l'obtention du permis de construire jusqu'au 31 décembre de la quatrième année suivante.
Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux en 2024, certaines démarches doivent être effectuées et des pièces justificatives fournies aux services fiscaux, notamment :
Un engagement de louer le logement non meublé dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux et pour une durée minimale de 9 ans.
Une note comprenant la superficie et l'adresse du logement.
Une déclaration de revenus.
Les déclarations 2042 et 2044 S.
Une copie du bail, de la déclaration d'utilité publique ou de l'autorisation spéciale délivrée par le Préfet.
Quel est le montant de la réduction Malraux 2024 ?
Les avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux couvrent divers aspects de votre fiscalité :
Les dépenses directement liées à la restauration de l'immeuble, que les travaux soient imposés ou autorisés par les autorités compétentes.
Les charges foncières de droits communs.
Les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration.
Les montants de la réduction d'impôts accordée par le dispositif Malraux varient en fonction de deux critères :
La date du dépôt de la demande de permis de construire ou de déclaration de travaux, en particulier pour les démarches effectuées à partir du 01/01/2017.
La zone géographique dans laquelle se situent les immeubles concernés.
Voici les montants de réduction d'impôts dont vous pourrez bénéficier selon les différents cas :
22 % de réduction d'impôt : Pour les propriétaires d'immeubles situés au sein d'un site patrimonial remarquable, à condition que l'immeuble ne soit pas couvert par un PSMV approuvé.
30 % de réduction d'impôt : Pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV, ainsi que pour les bâtiments localisés dans une NPNRU (Nouveau Programme de Renouvellement Urbain). Une NPNRU désigne le programme lancé en 2014 qui concerne plus de 450 quartiers. La réduction Malraux de 30 % pour les immeubles situés dans des quartiers anciens dégradés (QAD) et dans des quartiers concernés par le nouveau programme national de renouvellement urbain est prorogée jusqu'au 31 décembre 2024.
Exemple d’investissement Malraux
Vous achetez un appartement de 85 m², dans un immeuble en Secteur Sauvegardé, éligible loi Malraux.
L’immeuble situé à Montpellier, comprend 20 appartements et est vendu 4.200 € par mètre carré (foncier + travaux).
Il sera rénové pour un total de 2.900 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives).
Vous allez donc procéder à 246.500 € de travaux dans votre appartement.
Ces travaux dureront deux ans mais seront répartis sur 3 années fiscales.
Montant Annuel de Travaux versés : 82.166 €
Réduction d’Impôt Annuelle : 24 649,8 €
…
Profil d’un investisseur sous la Loi Malraux en 2024
Le type d'investisseur typique attiré par la loi Malraux est généralement une personne dont l'impôt sur le revenu dépasse souvent les 15 000 €.
La défiscalisation Malraux est principalement destinée aux amateurs de patrimoine immobilier de caractère, cherchant à réduire significativement leurs impôts tout en constituant un patrimoine. En effet, les emplacements des biens éligibles sont souvent de grande qualité, situés, par exemple, en hypercentre-ville.
Plus-Value immobilière en Loi Malraux 2024
Il y a deux options d'acquisition pour une opération Malraux : l'achat en VIR (Vente d'Immeuble à Rénover) ou en AFUL (Association Foncière Urbaine Libre).
Lorsque vous revendez un appartement bénéficiant de la défiscalisation Malraux, le régime des plus-values immobilières s'applique. Cependant, dans le cas d'une opération Malraux en VIR, le prix de revient de l'appartement est calculé en incluant les travaux, ce qui constitue une exception.
En revanche, pour une acquisition en AFUL, les coûts et les dépenses des travaux ont déjà bénéficié des réductions d'impôts, il est donc impossible de les ajouter au prix du foncier, ce qui réduirait d'autant la plus-value immobilière lors de la revente.
Par conséquent, dans une optique d'optimisation fiscale, il est préférable de conserver le bien immobilier en loi Malraux le plus longtemps possible.
Les démarches à suivre afin de bénéficier de la défiscalisation de la loi Malraux 2024
Les étapes nécessaires pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Malraux en 2024 impliquent la fourniture de certaines pièces justificatives aux services fiscaux. Celles-ci comprennent :
Un engagement à louer le logement non meublé dans les 12 mois suivant l'achèvement des travaux et pour une durée minimale de 9 ans.
Une note détaillée comprenant la superficie et l'adresse du logement.
Une déclaration de revenus.
Les déclarations 2042 et 2044 S.
Une copie du bail, de la déclaration d'utilité publique ou de toute autorisation spéciale accordée par le Préfet.
Est-il envisageable d'associer la loi Malraux avec le déficit foncier ?
La loi Malraux offre des réductions d’impôts pour certains biens anciens destinés à la location. Toutefois, elle peut être cumulée avec le déficit foncier, donnant lieu à ce qu'on appelle la loi Malraux optimisée au déficit foncier. Le déficit foncier, n'étant pas une niche fiscale, peut permettre des économies pouvant atteindre jusqu'à 10 700€ par an sur le revenu global. Pour bénéficier de cette combinaison, certaines conditions doivent être remplies, notamment :
Les critères d'éligibilité à la loi Malraux (détaillés précédemment).
La possession d'un bien immobilier mis en location en France.
La location nue du bien.
Le régime réel d'imposition appliqué à vos revenus fonciers.
L'engagement à maintenir la location pour une période de 9 ans à compter de la première imputation du déficit et pendant au moins 3 ans après.
Les dépenses de travaux dépassent les revenus locatifs.
Les travaux réalisés sont déductibles du revenu foncier.
Le recours à une Association Syndicale Libre (ASL) ou une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) pour le programme de restauration Malraux. Le cumul n'est pas autorisé dans le cadre d'une Vente d'Immeuble à Rénover (VIR).
À noter : Cette combinaison de dispositifs fiscaux offre une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 100% du montant des travaux effectués, avec la possibilité de reporter l'excédent sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
Conclusion :
En 2024, la loi Malraux conserve son attrait en tant que dispositif attractif pour les investisseurs immobiliers. Grâce à des réductions d'impôts pouvant atteindre jusqu'à 30 %, elle encourage les propriétaires à entreprendre la rénovation de biens immobiliers anciens situés dans des quartiers à forte valeur patrimoniale. Cette mesure permet non seulement la préservation et la valorisation du patrimoine architectural français, mais offre également aux investisseurs l'opportunité de constituer un patrimoine immobilier dans des emplacements de qualité, tels que les hypercentres-villes.
Néanmoins, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, les investisseurs doivent respecter des conditions strictes, notamment concernant le type de bien à rénover et les travaux à entreprendre. Le respect de ces exigences imposées par la loi Malraux est essentiel pour optimiser les réductions d'impôts et garantir le succès de l'investissement.
En 2024, la loi Malraux reste donc un levier efficace pour combiner réduction d'impôts et valorisation du patrimoine immobilier, offrant ainsi une opportunité attrayante aux contribuables désireux d'investir dans des biens immobiliers de caractère tout en bénéficiant d'un avantage fiscal significatif. Il est crucial de se renseigner attentivement et de s'entourer de professionnels compétents pour mettre en œuvre cette défiscalisation avantageuse. En définitive, la loi Malraux représente une initiative prometteuse pour soutenir la préservation du riche patrimoine architectural français tout en dynamisant le marché de l'immobilier ancien.